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【住宅ローン失敗談】個人事業主と契約社員の夫婦が家を購入

まずはじめに、マイホーム購入を検討中なら、ネットで物件を探すより、先にローンの相談をすることをおススメします!

 

 

個人事業主(自営業・フリーランス)は、住宅ローンの審査で不利と言われています。

 

我が家も不利でしたがなんとかローンの審査を通過しました。

 

我が家の問題は「個人事業主は不利だから」という固定概念と諸事情で住宅ローンの組み方を失敗したこと。

 

今回は住宅ローンの審査を通過して家を購入したときのことについて綴ります。

 

 

はじめに

昨今のミニマルブーム、合理主義的価値観で、家を買うことは「夢」ではない時代になった気がします。

 

スマホ1台あれば仕事ができ、身軽にどこでも行けるこの時代に、借金をしてまで家を買うなんて、生涯のリスクやコストを考えると合理的ではない・・・こんな趣旨の主張を度々目にすることも。

 

それでも我が家は家を買いました。

 

なぜなら家が欲しいかったから!

 

都内一等地でもなければ資産価値は0とか、そんな理屈(事実)は抜きにして、家族で過ごす「持ち家」が欲しかったのです。

 

家を買ったことについての結論は

 

「快適です」

 

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 家を買いたい人はどんな理屈を並べられても気持ちは抑えられません(笑)

 

ただし、我が家の住宅ローンの組み方は失敗でした。

 

個人事業主契約社員夫婦が、紆余曲折家を買ったけど住宅ローンは失敗だったよね!っていう話をご紹介をしたいと思います。

 

なぜ個人事業主だと住宅ローンが難しいのか

自営業と会社員が住宅ローンの会話をするとこうなる

我が家は妻が一般企業で働いているのですが、会社での休憩時間にこのような会話がありました。

 

家を買おうと思ってこの前不動屋に行ってきました!

いいね~うちも家買いたいんだけと、旦那が自営業だから難しくて・・・

自営業でも不動産屋に年収言えば借りられる金額シミュレーションしてくれますよ!?

 

 

この何気ないやり取り。

 

確かに確定申告で出た年収(事業所得)でシミュレーションはできますが、個人事業主の年収(事業所得)とはそんなに単純ではないのです。

 ※所得にも色々ありますが、今回は事業所得を所得として記載していきます。

 

個人事業主の年収(所得)が決まる仕組み

個人事業主は原則毎年2~3月に行う確定申告で、前年1年間の所得がいくらだったかを計算し、そこから更に課税所得を計算するなどして、その所得をもとに納めるべき所得税が決まります。

 

売上(手にしたお金)-経費(仕事で使ったお金)
 =事業所得(住宅ローンで見られる年収ということになる)

事業所得-控除金額社会保険料ふるさと納税・扶養控除など)
 =課税所得所得税や住民税などの計算の元になる金額)

※所得の種類は色々ありますが、今回は事業所得のみで記載しています。
 

  

年収(所得)が決まる流れがサラリーマンと個人事業主は大きく異なります。

 

個人事業主の年収(所得)は、売上の全てが一度自分の懐に入り、事業に少しでも使った費用を自分で整理して差引する。

 

つまり、自分の年収(所得)を自分で確定させるイメージです。

 

 個人事業主が不利と感じた理由

一般的に個人事業主は信用の面などで住宅ローンが不利と言われます。

 

それに加えて、わたしが個人的に不利と強く感じたのは「所得(年収)」だけを見られるという点です。

 

先ほどの吹き出しの同僚の発言

 

自営業でも不動産屋に年収言えば借りられる金額シミュレーションしてくれますよ!?

 

についてですが、個人事業主でも可能です。

 

事業所得をもとにシミュレーションすればよいのですから。

 

実際住宅ローンの審査でも不動産会社の担当からは確定申告書の「所得金額の欄」だけ見ると言われました。

 

問題は我が家(個人事業主)の「所得」は、自身で使った経費を引いている金額という点です。

 

「経費は手元に残っていないお金だから、経費を引いて残った所得を年収としてみることは妥当でしょ!?」

 

って感じるでしょう。

 

例えばこういうことです。

 

例1:通信料 

会社員

仕事仲間とスマホで話そうと、ネットで仕事のことを調べようと、自宅で使う通信料は給料から支払う。つまり通信料に係る金額はすべて年収としてみてもらえる。

 

個人事業主

仕事の受注から経過・完了報告などはスマホを使う。その通信料は経費に該当するため毎月の通信量の何割かを経費として売上から引いて年収を算出。つまり年収に通信料の何割かは含まれないことになる。

 

まとめると・・・

会社員ならば全額年収としてみてもらえる携帯・スマホ代が、個人事業主は何割か年収としてみてもらえないということです。

 

例2:家賃と光熱費(会社の特別な規定までは考慮していません)

会社員

家で仕事について勉強しようと、家で仕事仲間と飲みながら打合せしようと、家で残業しようと、家賃も光熱費も給料から支払う。つまり家賃や光熱費に係る金額はすべて年収としてみてもらえる。

 

個人事業主

家で仕事をするスペース分の家賃、光熱費は経費に該当する。その分売上から差引いて年収を算出。つまり年収には家賃・光熱費の何割かは含まれないことになる。

 

まとめると・・・

会社員ならば全額年収としてみてもらえる家賃・光熱費が、個人事業主は何割か年収としてみてもらえないということです。

 

 

他にも、青色申告特別控除金(2018年当時で65万円)は実際には手元に残る金額ですが、年収に加味しないとローン会社から言われました。

我が家の場合です。注意書も参照ください。*1

 

本来は自分の采配で自由に使えるお金が同じサラリーマンと個人事業主を比較したときに、個人事業主の方が住宅ローンの審査で年収としてみてもらえる金額が低いということになります。

 

その結果、借入金額が少なかったり、借入ることすらできないということが起こりえるのです。

 

我が家の住宅ローン

どのようなローンの組み方をしたか

では、自営業+契約社員という圧倒的不利な我が家はどのように住宅ローンを組んだのかです。

 

結論ですが、住宅ローンを希望の金額で組めましたが失敗です。

 

まず、我が家は夫婦2人の年収を合算して審査してもらう方法をとりました。

 

 

夫婦の合計年収をもとに借入金額を決める方法にはいくつかパターンがあります。

 

  • ペアローン
  • 連帯債務
  • 連帯保証

 

我が家の場合はこの中の「連帯保証」を選択しました。

 

夫婦での連帯保証とは、夫婦2人分の年収で住宅ローンの審査をしてもらえるが、家の購入者(登記上の所有者)はどちらか一方で、もう一方は連帯保証人という組み方。

 

我が家の場合、連帯保証人は夫という荒業ですΣ( ̄□ ̄|||)

 

決して妻の悪意ではありません。

 

このような形でローンを組むことになったのにはいくつかの経緯・理由があります。

 

  • 夫に持病があって団信に加入できないこと
  • 住宅購入を決めて数日後に夫の心臓病が確定したこと
  • 頭金が妻名義の貯金であったこと
  • 最初に問い合わせた金融機関は契約社員NGだったこと
  • 次に申込をした金融機関では妻の年齢が30代後半に入っていたことを理由に条件付きになったこと
  • すぐに希望通りの物件に巡り合ったこと
  • 夫が家の名義にこだわりがなく妻主導で話を進めていたこと

 

 

このような焦りを感じる、そしてやや面倒な理由が重なっているうえに、夫は個人事業主

 

不利な状況にあることばかりを考えてしまい、買える状況のうちに早く購入したいという思いから、夫を連帯保証人として妻単独名義で物件を購入する方向に向かったのです。

 

連帯保証の住宅ローンがなぜ失敗なのか

連帯保証の住宅ローンのおかげで、2人の合計収入をみてもらうことができ、かつ妻単独で契約を速やかに進めることができました。

 

しかし以下の2点で後悔することになります。

 

  • 物件名義はあくまで妻。登記上は夫の家ではないということ
  • 住宅ローン減税の恩恵を最大限に受けることができないということ

 

 

連帯債務であれば、お互いに家の所有者となり、それぞれの持ち分に応じて住宅ローン減税を受けることができます。

 

しかし、連帯保証はあくまで単独での所有なので、登記上の名義も1人、住宅ローン減税も1人というわけです。

 

夫婦2人の合計収入で借入金額を決めてもらえる点は連帯債務も連帯保証も同じなのに、連帯保証の方がデメリットが多い・・・個人事業主は不利という固定概念ばかりが先行して急ぐと、後悔する可能性があります。

 

まとめ(個人事業主で家を買う方に伝えたいこと)

 今回のまとめです。

 

個人事業主契約社員の家庭でも、マイホームの購入はできます!!
ただし、ローンの組み方は色々・・・よい物件を見つけてしまうと焦り、ローンの組み方を失敗することもあり得るので、物件を見つけるより先にある程度ローンの組み方を検討しておく方が良さそうです。
ネットで物件を探すより、先に不動産屋に行ってローンの相談をすることをおススメしします!

 

 

マイホームなら自由に猫も家族に迎えることできまっせー

 

 

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*1:金融機関によって違う可能性もあります。あくまでわたしが当時の住宅ローン担当者に確認した結果です。ご自身で確認をお願いします。